商業體價值評估淺析

“商業綜合體”,是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。而商業體為商業綜合體的一部分,是商業綜合體底層的商業部分(第一至四層或六層)。商業體分為住宅底層商業,百貨商場購物中心商業,寫字樓、商務樓商業等。廣州市常見的商業體有住宅底層商業,如華林國際E館、新大新百貨,駿田廣場等;百貨商場購物中心商業,如美林國際飾品中心;寫字樓、商務樓商業,如太古匯、白云萬達廣場、正佳廣場等。

在這里我們主要淺析住宅底商、百貨商場購物中心商業,寫字樓、商務樓商業這些類型的商業體的評估。


一、評估商業體要了解商業體特點


商業體的特點有:1、收益性;2、經營內容多;3、出租、轉租經營多,產權分散;4、裝修高檔且復雜;5、垂直空間價值衰減性明顯;


二、了解影響商業體價格的區域因素


影響商業體價格的區域因素有:區位繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層、周邊配套等。


1、區位繁華程度,影響商業體價格的首要因素是項目所處地段的繁華程度,繁華程度越高,商業體的價值就越高;對于商業體,由于商鋪都處于同一棟樓,就得確定商業體位于商業區的具體位置,因為在同一商業區中主道上的商業體比側道上或其他位置的商業體的價值要高得多。例如中華廣場,位于商場主入口的商業租金為1700元/平方米,而位于商場側門入口的租金約1300元/平方米。

中華廣場外景


2、交通條件,交通的通達度對商業體的價格具有很大的影響。道路交通條件的改善可以給沿途商業帶來巨大的人流量,集中的人流量對商業體是很重要的。


3、臨街狀況,評估商業體時,臨街商業物業的價格比內街的物業要高得多。


4、樓層,通常情況下位于首層的商業體的價值要高于其他樓層的商業體,一般來說,首層商業用房與二層商業用房的價格相差比較大,二層商業用房與其他樓層的商業用房的價值相差不大。根據估價經驗,商業體二層商業用房的價格為首層價格的60%-70%,三層為首層的40%-50%。然而對于一些社區內的商鋪,二層價格可能只是底層的35%-50%,二層與三層可能相差20%左右。


5、周邊配套,通常情況下周邊配套完善的商業體,其價值也比較高。


三、了解影響商業體價格的主要實物狀況因素


影響商業體價格的主要實物狀況因素:建筑品質及內部格局、凈高、面積、設施設備等。


1、建筑品質及內部格局,商業體自身的建筑品質包括建筑結構、裝飾裝修、設施,建筑平面或者空間利用的難易、可改造程度、外觀以及建筑物臨街門面寬窄。另外對于商業體評估還要考慮其內部格局是否有利于柜臺、貨架等的布置和購物人流的組織也對商業體的經營產生影響。


2、凈高,商業體的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產生壓抑感,不利于經營;凈高超過合適的高度,建筑成本會提高,也無助于房地產價值提高。


3、面積,根據商業業態的差異,對商業經營面積要求不同,商業用房所需的經營面積會存在較大的差異。


4、設備設施,設備設施越完善的商業體,價值就越高。例如扶手梯越多的商業體,樓層價值的差距將大大縮小。


四、選好技術路線及合適的估價方法


商業體評估一般是一至三或六層的商業物業,評估這種物業首先應詳細了解不同樓層的商業業態,經營方式、類型、收入水平差異等,其次是了解同層商業體的鋪面分布格局,最后根據不同樓層的具體情況、交易實例、潛在租金及其經營費用測算而選擇估價的方法,一般可采用收益法、比較法。


五、評估實例


實例A:華林國際E館


項目位置:廣州市荔灣區康王中路352號華林國際E館


華林國際地處西關福地 - 廣州城西側,老荔灣匯聚廣州2200多年歷史文化,早在清朝康熙年間,南來北往的客人就在華林玉器街自由做著各種有關玉器的生意。連綿500米的華林玉器街,聚集了廣州八成以上的玉器商,囊括了廣州玉器交易總量的90%以上。華林玉器街、源勝陶瓷玉石工藝街聞名于世,華林國際擁有廣州文化名城核心區域的獨特文化資源優勢、四百多年的天賦商脈、有著濃厚的傳統商業氛圍。

華林國際是由南馳集團投資開發,由A、B、C、D、E館共五座商業綜合體組成,約建成于2006年,總建筑面積為18萬平方米。其中,E館是最新的一個館,其所在的樓宇為鋼筋混凝土結構22層,配備2部扶手電梯,2部客體,1部客體,目前只有客體及貨梯到達三、四樓。

根據調查,華林國際E館首層至第四層為商業,第五層及其以上為住宅,其中首層經營翡翠、黃金、珠寶、沉香,第二層經營寶石、瑪瑙、蜜蠟、水晶、銀飾,第三層現未裝修,空置,準備經營工藝品及其相關配套,第四層現未裝修,空置,準備經營銀行、餐飲、檢測中心等配套。目前華林國際E館首、二層商鋪正在招商,只出租不出售。其中首層商鋪層高5.9米,面積10-120平方米,首層平均租金1100元/平方米/月。首層臨街臨門口的位置租金約1580元/平方米/月,臨扶手梯位置商鋪租金約1500-1520元/平方米/月,內鋪租金約900-1300元/平方米/月,租期都為3-5年,租金每年遞增10%。二層商鋪層高4.7米,面積15-50平方米,平均租金均價550元/平方米/月,其中扶手梯位置的租金約580元/平方米/月,其他位置400-550元/平方米/月,管理費為38元/平方米/月。三層和四層暫時未招商。根據調查位于康王中路的藍灣國際珠寶交易廣場,有兩部扶手電梯到三、四樓,三層的租金約250-350元/平方米/月,四層的租金約120-180元/平方米/月,管理費為30元/平方米/月。另項目位于上下九步行街商圈,周邊商鋪出售得比較少,但是價格相對比較高,康王中路面積約6-15平方米的臨街小鋪的售價約18-25萬/平方米。

根據市場調查結合物業的商業氛圍,交通狀況、裝修等方面的因素,確定華林國際E館的評估參考價如下:


項目

首層

第二層

第三層

第四層

租金(元/平方米)

1100

550

250

180

評估參考價(萬元)

22萬左右

9萬左右

5萬左右

3.5萬左右

樓層修正系數

1

0.5

0.23

0.16


實例B、美林國際飾品中心


美林國際飾品中心位于廣州市黃埔大道東663號,由美林基業集團開發的,其位于天河區成熟商圈(廣交會商圈、廣州家居產業園區),為地鐵上蓋物業,項目所處位置交通便利、物流通暢、環境現代,成為家居飾品專業市場。

根據調查,美林國際飾品中心為一棟鋼筋混凝土結構三層的商業體,總面積約30萬平方米,首層主要經營樹脂,陶瓷、水晶、玻璃、金屬、木雕,花藝等,二層主要經營畫廊、框藝、燈飾、紡織飾品、地毯、宗教用品等;第三層經營國際館、燈飾、燈藝館;天面為工作室?,F首層至第三層均已裝修,每層配備2部觀光梯,10部手扶梯,3部客體,5部貨梯,配套設施較完善。

根據調查,美林國際飾品中心首層平均租金為110元,二層租60元,三樓租40元/平方米,管理費約38元,首層出租率約為50%,第二層出租率約35%,第三層出租率約95%。周邊匯彩路首層50平方米的臨街小商鋪售價約30000元/平方米,二樓售價約15000-17000元/平方米。

根據市場調查結合物業的商業氛圍,交通狀況、裝修等方面的因素,確定美林國際飾品中心的評估參考價如下:


項目

首層

第二層

第三層

租金(元/平方米)

110

60

40

評估參考價(元)

28000

18000

17000

樓層修正系數

1

0.63

0.6


六、總結


根據以上商業體評估的淺析可知,商業體評估不能簡單的根據租售比,樓層修正系數評估出商業體的價值。在很多情況下商業體的租售比,樓層修正系數等相關的系數并不是統一的,是不能一概而論的。在評估過程當中我們應當根據商業體的收益性、經營內容多等特點,商業體價格影響的區域因素,實物因素等來考慮商業體的價格,再根據商業的交易實例,潛在租金以及經營費用選用市場法、收益法測算出商業體的最終價值。

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